אם פעם תיק ההשקעות הממוצע היה מורכב בעיקר ממניות ואיגרות חוב, בשנים האחרונות הולכת וגדלה הפופולריות של השקעה במכשירים פיננסיים אלטרנטיביים, הכוללים, למשל, קרנות השקעה בנדל"ן, קרנות גידור, קרנות השקעה פרטיות ועוד. על רקע התחרות הגבוהה וריבוי המכשירים בתחום, ניתן כיום להיחשף להשקעות אלטרנטיביות בסכומים נמוכים מבעבר. עובדה זו הנגישה אפיק זה בפני קהל רחב יותר ואפשרה ליותר משקיעים ליהנות מהיתרונות שלו. שתי חלופות אטרקטיביות במיוחד הן קרנות פרייבט אקוויטי והשקעה בנדל"ן מניב.
הצמיחה בתחום ההשקעות האלטרנטיביות בשנים האחרונות נבעה בעיקר מהצורך בגיוון תיק ההשקעות ופיזור סיכונים. המשבר הכלכלי הגדול של 2008 ניפץ במידה רבה את האשליה שלפיה תיק השקעות המורכב ממניות ואיגרות חוב הוא מגוון דיו. המשבר היה גם זרז לחיפוש אחר חלופות השקעה שהמתאם בינן לבין השוק נמוך, כך שתנודתיות בשווקים לא תשפיע גם עליהן או שלכל הפחות תשפיע במידה פחותה.
גורם נוסף המדרבן משקיעים לבחור במכשירים אלטרנטיביים היא הרצון להשיג תשואה גבוהה יותר מכפי שניתן להשיג כיום בשוק ההון, על רקע הריבית הנמוכה הנהוגה היום בישראל וברוב העולם המערבי. גם לאחר שהריבית בארה"ב ובישראל כבר התחילה לעלות, ההבנה בשווקים היא כי קצב העלייה יהיה איטי והריביות לא יחזרו בקרוב לרמות שאליהן התרגלנו טרם המשבר של 2007-2008. באותם ימים, ריבית בנק מרכזי של 5% לא היתה יוצאת דופן. כיום הריבית בארה"ב נמוכה מ-3% ובישראל היא נמוכה מ-0.5%. באירופה היא עדיין שלילית.
הביקוש הגבוה למוצרי השקעה מיוחדים הוביל בשנים האחרונות לצמיחה גבוהה בתחום. על רקע התחרות הגדולה הזו, מכשירי השקעה שונים הוקמו במטרה לפנות לקהל רחב יותר, כך שחסמי הכניסה לתחום הולכים ויורדים וחלופות ההשקעה גדלות.
יש מספר מכשירים פיננסיים אלטרנטיביים שהפכו נפוצים במיוחד בשנים האחרונות.
קרנות פרייבט אקוויטי
קרן פרייבט אקוויטי היא קרן השקעות פרטית, שהוקמה במטרה לרכוש חברות או נכסים שיש להם פוטנציאל השבחה, או נמצאים במצוקה, במגמה לשפר את רווחיותן, ואז לממש את ההשקעה בהן. מאחורי השם פרייבט אקוויטי מסתתרים סוגים שונים של קרנות השקעה, הנבדלות בגודל החברות שבהן הן משקיעות, בשלב מחזור החיים של החברות שאליהן הן נכנסו, בסוג הנכסים ובאופי ההשקעה.
הגוף שמקים ומנהל את הקרן הוא השותף הכללי (GP – General Partner). הוא מגייס משקיעים, שהופכים לשותפים מוגבלים (LP – Limited Partner), ולכן המבנה המשפטי של הקרנות הוא בדרך כלל של שותפות מוגבלת, מתוחמת בזמן חיים מסוים.
קרנות נדל"ן
קרנות שמשקיעות בנדל"ן מניב, כמו בנייני משרדים ובנייני דירות באזורים מבוקשים, מרכזים לוגיסטיים, מעונות סטודנטים, מלונות, מרכזי דיור מוגן וכו', מאפשרות למשקיעים ליהנות מהידע של גורמים מקצועיים בתחום, בהיקף כספי נמוך ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן. בנוסף, מדובר בקרנות שמאפשרות פיזור של ההשקעה בנכסי נדל"ן רבים, ביחס לסיכון הגדול שבהשקעה בנכס אחד.
בתחום המשרדים והמרכזים המסחריים, בחלק גדול מהמקרים נעשות עסקאות שבהן שיעורי התפוסה נמוכים יחסית, וישנו צפי להגדלתם, ועקב כך להגדלה של ההכנסה השוטפת מאותו נכס. בתחום המגורים, מרבית העסקאות הן רכישה של נכסים מניבים שאינם מנוהלים היטב, ויש בהן יכולת השבחה לאחר שיפוץ, תוך העלאת שכר הדירה. מרבית הרכישות מתבצעות כיום בארה"ב וחלקן הקטן יותר באירופה ובישראל.
הראל אלטרנטיב נדל"ן היא דוגמה לקרן כזו, שסיימה בנובמבר 2018 לגייס את מלוא סכום ההשקעה שנדרש לה לצורך השקעותיה. הקרן השקיעה בנכסים מניבים עם דגש על בנייני מגורים להשכרה באזורים מרכזיים בניו יורק. הקרן יועדה למשקיעים מסווגים עם סכום מינימום להשקעה נמוך יחסית לכל לקוח – 100 אלף דולר בלבד.
קרן חוב (בעיקר הלוואות לנדל"ן)
בשנים האחרונות גדלה פעילות הנדל"ן המסחרי הממומנת על-ידי גופי אשראי חוץ-בנקאיים. הבנקים המסחריים מפחיתים את פעילות בתחום מימון לנדל"ן וזאת בעיקר בשל הגדלת דרישות ההון ושינויים רגולטוריים אחרים, ובדגש על הלוואות מסוג Construction , Development ו- Loan Bridge.
קרנות חוב מעניקות אשראי לחברות לצורך השקעה בתחום הנדל"ן באמצעות נכסי נדל"ן המשועבדים לטובת הקרן כנגד המימון. הליך הבדיקה, החיתום והעמדת ההלוואות נעשה במתכונת בנקאיות ובדומה לתהליך המקובל, אך בסכומים נמוכים יותר ובמהירות המאפשרת ליזמים הוצאה לפועל של השקעות אטרקטיביות.
הקרן מנוהלת ביחסי סיכון/תשואה גבוהים.
סוגי ההלוואות בקרן: Bridge Loans , משכנתאות בריביות גבוהות, הלוואות מזנין ו- Preferred Equity.
קרנות נדל"ן יזמי
קרן נדל"ן יזמי היא למעשה קבוצת משקיעים המשתפים פעולה ברכישת נכסי נדל"ן שטרם נבנו. כל משקיע הינו בעל זכויות בנכסי הנדל"ן באופן פרופורציונלי לחלקו בהשקעה. ההון שמגייסת קרן הנדל"ן מחבריה משלים ליזם את ההון עצמי שהוא זקוק לו על-מנת לקבל מהבנק מימון לבנייה.
קרן גידור
קרן גידור היא קרן המשתמשת במגוון כלים פיננסיים מורכבים כדי למקסם את סיכויי הרווח בכל מצב של השוק. היא בעצם "מגדרת" את הרווחים וההפסדים ומכאן נובע שמה. אחת הדרכים העיקריות שבאמצעותן היא עושה זאת היא דרך השקעה בשוק ההון באמצעות רכישת אופציות או מכירה בחסר. הקרן איננה סחירה וכפופה לפחות רגולציה בהשוואה להשקעות אחרות. מדובר באלטרנטיבה שלרוב אפשרית בסכומי השקעה גבוהים יחסית.
קרן הלוואות P2P
קרן הלוואות P2P משקיעה בפלטפורמות חברתיות המאפשרות לאנשים פרטיים להלוות כסף לאנשים אחרים. המלווה הוא למעשה משקיע שנהנה משיעורי ריבית משתלמים, מאחר שנחסך ממנו תיווך הבנק. הקרנות הללו מספקות צינור אשראי להלוואות מסוג זה בפיזור רחב, שנועד לצמצם את סיכוני ההפסד.
קרן תשתיות
קרנות תשתיות, שעושות חיל בחו"ל, עדיין לא קיימות בישראל, אבל המדינה כבר פועלת במרץ למען הסדרת התחום. קרנות תשתיות יאפשרו לכל משקיע להיחשף למיזמי תשתיות לאומיים משמעותיות כמו התפלת מים, טיהור שפכים, הקמת כבישים, הפעלת תשתיות חשמל וטלפון וכל תשתית אחרת שתבוצע בשיתוף פעולה בין המדינה והמגזר הפרטי. הקרנות הללו צפויות לפעול במודל ריט, כלומר כמו קרנות נדל"ן.
בשורה התחתונה, מכשירי ההשקעה האלטרנטיביים מעניקים גיוון לתיקי ההשקעות, בין היתר משום שהם אינם מושפעים מהתנודות בשוק ההון. בשנים האחרונות הוכיחו חלק מהמכשירים האלה את עצמם כהשקעה שמאפשרת יצירת ערך מוסף למשקיעים וזו הסיבה שהצמיחה בתחום זה צפויה להימשך. שתי החלופות שמקבלות את עיקר הכספים בשנים האחרונות הן קרנות ההשקעה פרייבט אקוויטי והשקעות בנדל"ן ישיר זאת, מתוך רצון של המנהלים בתחום להשיא תשואות עודפות למשקיעים, תוך השגת פיזור השקעתי והקטנת התלות בשוק ההון.
